In steden als Singapore en Hong Kong wordt hoogbouw ingezet als oplossing voor het woningvraagstuk. Ze agenderen daarmee thema’s die ook in de Rotterdamse discussie over hoogbouw aandacht verdienen. Wat kunnen we leren van deze steden en wat ging goed en wat niet?
Auteur Daan Roggeveen
“Hier komt het ballenbad. Dit wordt een klaslokaal. Daar komt een klein keukentje, daar kunnen we koekjes of taart bakken. En hier komt een lage wastafel, voor de kinderen.” Ik sta in een leeg appartement op de veertiende verdieping van een woontoren aan de rand van Shanghai en kijk uit over de akkers in de verte. Lisa, een ondernemende vrouw van begin dertig, heeft zojuist een appartement gehuurd om er een kinderdagverblijf te beginnen.
“In deze buurt wonen veel families, maar er zijn beperkte speelmogelijkheden voor kinderen”, vertelt ze. Zelf heeft ze een zoontje van 1,5 jaar. “Op deze manier kan ik bij hem zijn en tegelijkertijd mijn eigen bedrijf beginnen.” Vandaar een speelruimte voor kinderen op zo’n 45 meter boven de grond: de junior versie van de Downtown Athletic Club in New York – maar dan aan de rand van de stad.
De woningbouwontwikkeling waar Lisa haar ‘Kids Club’ wil beginnen, ligt zo’n drie kwartier met de metro van het centrum van Shanghai. Tot zes jaar geleden was dit nog boerenland. Inmiddels bestaat het gebied uit meer dan honderd gebouwen op 70 meter hoogte. In een paar jaar tijd is het veranderd van geïndustrialiseerd platteland tot woonplaats voor tienduizenden mensen.
Het is een bekend verhaal in China en een proces dat ik inmiddels tientallen keren heb zien langskomen:
- De stad breidt uit.
- Akkerland wordt opgeslokt.
- Diverse laagbouw maakt plaats voor monotone hoogbouw.
- Boeren gaan in skyscrapers wonen.
- En dat alles in een moordend tempo.
Het leven blijkt er echter nogal saai, zeker voor iemand als Lisa die de dynamiek van het centrum van Shanghai gewend is. “Een maand lijkt hier een jaar te duren.” Dat heeft een aantal oorzaken.
Allereerst is de bereikbaarheid beperkt. Het eerste metrostation ligt ruim drie kilometer verderop. Daarnaast is het voorzieningenniveau laag. Lisa is dan ook niet alleen maar tevreden. “Er zijn geen faciliteiten – je hebt hier geen school en nauwelijks winkels.” De meer dan honderd (!) haast identieke woontorens dragen bij aan het gevoel dat dit is een Chinees CIAM is.
Hoogbouw als oplossing
China is in de afgelopen veertig jaar in hoog tempo getransformeerd van een rurale naar een stedelijke samenleving. Eind jaren zeventig woonde zo’n 20 procent van de Chinese bevolking in de stad; inmiddels is dat bijna tweederde. Om de massa te huisvesten hebben de steden vol ingezet op hoogbouw als oplossing voor het verstedelijkingsvraagstuk. Hoewel urban sprawl ook in China een probleem is, verdichten veel steden in China op massale wijze. Dat heeft twee oorzaken.
Op landelijk niveau wil China op het gebied van landbouw zelfvoorzienend blijven. Binnenstedelijk verdichten is pure noodzaak om het buitengebied groen te houden. Daarnaast levert grootschalig bouwen in hoge dichtheden gemeentelijke overheden veel geld op. Immers: wanneer een ontwikkelaar in hoge dichtheid mag bouwen op een kavel, neemt de grondwaarde ervan significant toe. Chinese gemeenten zijn – net als Nederlandse – voor hun stedelijke financiën voor een belangrijk deel afhankelijk van de verkoop van hun grond.
Hong Kong als voorloper
Voor het ontstaan van dit stedelijke model kunnen we kijken naar de ontwikkeling van Hong Kong. Deze stad liep met haar verdichting vooruit op de steden op het vasteland van China. Hong Kong ontwikkelde een stedelijke strategie die leidde tot een alternatief model van stedenbouw. In deze bergachtige stad aan de Zuid-Chinese zee is slechts 25 procent van de grond verstedelijkt[i], de rest is moeilijk bebouwbaar en om deze reden bestemd tot groen, bos en natuur. Met een oppervlak van 1.100 km2 beslaat Hong Kong ongeveer 15 procent van de Randstad, maar met een vergelijkbaar inwoneraantal – zo’n zeven miljoen mensen.
De woningvraag steeg in Hong Kong in de jaren vijftig en zestig explosief door de dramatische instroom van vluchtelingen uit het Chinese vasteland. Tussen 1950 en 1970 verdubbelde (!) de bevolking van Hong Kong zich. Deze snelgroeiende bevolking van migranten woonde dicht opeengepakt in zeer slechte omstandigheden. De nood was zo hoog dat vluchtelingen op een gegeven moment zelfs in shifts sliepen – zo konden meerdere mensen een bed delen.
Na een grote brand in 1953 waarbij meer dan 50.000 mensen dakloos werden, besloot de overheid tot radicale maatregelen: grootschalige sociale woningbouw in hoge dichtheid als antwoord op de woningcrisis. Woongebouwen werden in eerste instantie zes lagen hoog. Vanaf het einde van de jaren zestig worden ze voorzien van liften en reikten ze dus hoger. De stad zette in op het Newtown-model met eilanden van stedelijke verdichting: een mix van de Britse garden city en het modernistische Plan Voisin. Het woningbouwprogramma van 1973 had als ambitie om in 10 jaar 1.8 miljoen woningen te realiseren – in New Towns.
Koppeling met infrastructuur
Hong Kong koppelde deze ambitie tot verdichting aan een hoogwaardig openbaar vervoersysteem waardoor de stad zowel duurzaam als efficiënt ontsloten is. De Hongkongse Mass Transit Rail Corporation (MTR) ontwikkelde zich tot de grootste projectontwikkelaar van de stad. De kosten van een nieuw metrostation worden terugverdiend met de stijging van de commerciële waarde van het knooppunt dat wordt ontwikkeld.
Rond de nieuwe stedelijke knooppunten ontstonden enorme dichtheden – waarmee op haar beurt een grote urgentie voor het gebruik van openbaar vervoer werd gecreëerd. Het metrobedrijf in de stad vervoert dagelijks 4,8 miljoen reizigers. 68 procent van de inwoners van Hong Kong gaat met het openbaar vervoer naar zijn of haar werk. Marktwerking meets duurzaamheid.
Het resultaat is een metrosysteem dat zeer goed functioneert, dat autonoom is in zijn financiering en bovendien betaalbare metrokaartjes kent. Immers: boven de grond wordt een groot deel van het geld terugverdiend dat onder de grond wordt uitgegeven. Het rendement van het ontwikkelde vastgoed financiert vervolgens de aanleg van nieuwe metrolijnen. Onderzoek naar het Hongkongse metrosysteem toont logischerwijs aan dat woongebieden die als ‘Transit Oriented Development’ (TOD) worden ontwikkeld, de grootste plus zien in OV-kilometers[ii].
Gesegregeerde stad
Ondanks deze slimme combinatie van verdichting en openbaar vervoer, is Hong Kong een gesegregeerde stad geworden. Sociale woningbouw en vrije sector zijn uit elkaar getrokken waardoor monotone buurten konden ontstaan. Ontwikkelaars worden niet verplicht sociale woningbouw te realiseren in hun nieuwbouwplannen. De ‘eilanden’ van de vrije sector hebben een hoog voorzieningenniveau, terwijl de gebieden met de kwetsbaarste inwoners het grootste gebrek aan voorzieningen kennen. Vanwege het commerciële karakter van de TOD’s, liggen deze wijken bovendien vaak verder van de metrostations.
Hong Kong is van oudsher een stad waarin het stedelijk weefsel zeer fijnmazig is, met een grote mate van programmatische menging: de traditionele shophouses combineren werken en wonen op gebouwniveau[iii]. Architect Inge Goudsmit toont in haar onderzoek ‘Boring Hong Kong’ aan dat de grote, monotone ontwikkelingen niet aansluiten op de wens van een diverse stedelijke cultuur. Ze wijst er fijntjes op dat hoge dichtheden niet automatisch leiden tot levendige buurten. Goudsmit beschouwt de grootschalige woningbouwprojecten als ‘eilanden’ in de stad, en spreekt in dit kader van ‘zwarte gaten’ in het stedelijk weefsel. Ze adviseert Hong Kong om terug te grijpen op haar oorspronkelijke kracht en te streven naar fijnmazigheid en functiemenging[iv].
Ruimte voor ondernemerschap
De woonwijk van Lisa in Shanghai kampt met vergelijkbare problemen van monotonie en beperkte voorzieningen. Toch vindt het stedelijk leven er zijn weg – ontworpen of niet. In de torens in de Shanghainese buitenwijk is namelijk veel ruimte voor ondernemerschap en persoonlijke invulling. Lisa is niet de enige die op hoogte een bedrijfje begint. Op de begane grond openen bewoners hun winkeltjes. Mensen die goed kunnen koken beginnen vanuit hun keuken met bezorgrestaurants. Mensen toveren hun balkons om in wintertuinen waardoor de oorspronkelijk monotone appartementengebouwen een levendiger uiterlijk krijgen.
Chinese steden kennen aan de ene kant een stringent bestemmingenbeleid met een sterke scheiding van functies. De agressieve, top down geplande stadsuitbreidingen leveren op de schaal van de woonwijk vaak een monotoon beeld op. Op de schaal van het gebouw is daarentegen vaak ruimte om flexibel om te gaan met de mogelijkheden. Door een mengeling van pragmatisme en ondernemerschap blijken deze ogenschijnlijk eentonige suburbs op gebouwniveau in werkelijkheid zeer divers zijn. Hiermee is China een broedplaats ontstaan voor jonge ondernemers zoals Lisa. Mengen is een must in China: een hoteltoren kan ook kantoren, een karaokebar, een studio voor bruidsfotografie of eetgelegenheden herbergen.
Vooral op gebouwniveau zitten tijdelijkheid, veranderbaarheid en flexibiliteit diep in het DNA van Chinese steden. Wat vandaag nog een kinderdagverblijf op de veertiendeverdieping is, kan morgen een succesvolle pre-school met 80 leerlingen zijn! Het levert een rijke stedelijke binnenwereld op: wanneer een liftdeur opengaat weet je niet of je een kinderwagen, een bruid in vol ornaat of een volgeladen scooter tegenkomt. Deze potentie maakt gebouwen duurzamer: de gebouwstructuur laat veranderingen toe en kan daarmee gemakkelijker inspelen op de wensen uit de markt.
Lessen uit Azië
De voorbeelden uit Shanghai en Hong Kong leggen een aantal thema’s bloot die ook in de Nederlandse discussie over verdichting en hoogbouw aandacht verdienen. De belangrijkste: hoogbouw op zichzelf is niet de silver bullet voor de woningbouwopgave. Binnenstedelijk verdichten is dat wel. Aziatische steden beantwoorden hun woningbouwopgave door verdichting – hoewel veelal op ‘greenfield’ locaties, en minder vaak op complexe binnenstedelijke plekken. Toch beperken ze hiermee het bouwen in het groen. Door het integraal koppelen van verdichting aan de ontwikkeling van hoogwaardige infrastructuur, worden steden op duurzame en efficiënte wijze ontsloten.
Toch laten de voorbeelden ook zien dat een gevaar schuilt in grootschalige monofunctionele verdichting: het leidt op wijkniveau tot monotonie – zie ook Nederlandse voorbeelden zoals de na-oorlogse wijken Molenwijk in Amsterdam Noord, Kanaleneiland in Utrecht en Pendrecht in Rotterdam. Waar verdicht wordt is het mengen van functies en van woningtypen essentieel om tot een diverse en dynamisch stedelijk weefsel te komen. Fijnmazigheid is cruciaal – liever geen grote ontwikkelingen in één hand, maar diversiteit in eigenaarschap, ontwikkelmethode en ontwerp.
Van Lisa kunnen we bovendien leren dat verdichting ook ruimte moet bieden aan initiatieven van bewoners – zowel in flexibiliteit en functiemenging als in ruimte voor (startend) ondernemerschap. Dit is het beste te regelen op de schaal van het gebouw. Flexibele (en betaalbare!) woon-werkruimtes als onderdeel van een verdichtingsopgave dus.
De Nederlandse steden staan voor grootschalige binnenstedelijke inbreidingsopgaven. In veel gevallen gaat de discussie vooral over de te behalen woningaantallen. Gecombineerd met de teruglopende belangstelling van ontwikkelaars en beleggers voor kantoren, bestaat het gevaar dat we grootschalig en monotoon gaan verdichten. Het is buitengewoon zinvol om in de discussie over de verdichtingsopgave na te denken over infrastructuur, functiemenging en flexibiliteit in de bestemming. Zo voorkomen we dat we gestapelde Vinexwijken bouwen en kunnen we dynamische steden creëren die broedplaatsen zijn voor innovatie, ondernemerschap en emancipatie.
Noten
[i] Institute of Historic Building Conservation,’The Hong Kong shophouse’, Conservation Wiki, last edited 22 feb 2022, zie https://www.pland.gov.hk/pland_en/info_serv/statistic/landu.html
[ii] Becky P.Y. Loo, Cynthia Chen, Eric TH Chan, Rail-based transit-oriented development: Lessons from New York City and Hong Kong, Landscape and Urban Planning, May 2011, p 202-212.
[iii] ‘Land Utilization in Hong Kong 2021’, Planning Department, The Government of the Hong Kong Administrative Region, zie https://www.designingbuildings.co.uk/wiki/The_Hong_Kong_shophouse
[iv] Inge Goudsmit, ’Boring Hong Kong’, in: Daan Roggeveen, Michiel Hulshof, Frances Arnold, The Amsterdam Agenda. 12 Good Ideas for the Future of Cities, NAi010, 2020, p 102ff.