Ook bij het realiseren van de hoogste torens van ons land om te wonen en te werken geldt in Rotterdam het adagium van de bekendste voetbalclub uit de Maasstad: Geen woorden maar daden. Toonaangevende projecten vielen verrassend vaak samen met een periode van recessie of andere vormen van tegenwind. Projectontwikkelaars verzaakten echter maar zelden of hapten toe waar anderen afhaakten.

Auteur Robert Paling

Als op dit moment één beroepsgroep last heeft van de wet van de remmende voorsprong zijn het wel projectontwikkelaars. Zo’n 7 tot 10 jaar is er doorgaans nodig om van een plan voor gebiedsontwikkeling van de tekentafel van de architect tot de sleuteloverdracht aan eerste bewoners of gebruiker te komen. Logisch dat er ook nu weer dappere pogingen worden ondernomen om die termijn te bekorten, onder meer door de mogelijkheid om bezwaar te maken in te perken.

Met de huidige ontwikkeltermijn stuiten plannenmakers haast onvermijdelijk op een andere realiteit: de gemiddelde conjunctuurgolf duurt zo’n 7,5 jaar, zo blijk uit 70 jaar conjunctuurgeschiedenis opgetekend door het Centraal Planbureau. Na die periode van economische groei of juist economische achteruitgang wordt bijna als vanzelf de weg naar boven of juist naar beneden weer ingezet. In ergste geval zat er bijna 14 jaar tussen twee economische pieken zoals in de jaren 60 en begin jaren 70. 

Van kantoor- tot multi tenant gebouw

Maar de laagconjunctuur in de jaren 90 duurde met ruim 6 jaar best lang. Pas na 10 jaar, in het laatste kwartaal van 2000, zat de economie weer aan haar top. Precies aan de start van die recessie, in 1992 werd aan het Weena kantoorgebouw Delftse Poort feestelijk geopend door Prinses Margriet en haar Rotterdamse man Pieter van Vollenhoven. Met 151 meter -40 verdiepingen- was het kantorencomplex tot 2009 het hoogste gebouw van de stad en door de volledig glazen façade, beeldbepalend voor het nieuwe Rotterdam.

Wanneer de Maastoren op de Kop van Zuid het stokje overneemt als hoogste toren van de stad is Delftse Poort al vier jaar voor de helft in handen van de Duitse vastgoedinvesteerder KanAm. Mede-eigenaar ING Groep heeft bij het afstoten van de helft van haar belang aangegeven het complex nog 15 jaar te zullen gaan huren voor haar verzekeringsdochter Nationale-Nederlanden.

En toen moest de crisis in de financiële sector nog losbarsten. Deze had ook een pittige impact op ING, dat net als andere grootbanken met geld van de overheid gehouden moest worden. In combinatie met een krimpende verzekeringsmarkt had Delftse Poort in 2017 haar rol als onderkomen voor één huurder verloren. Toch zag belegger CBRE IM er wel brood in vergrootte haar belang tot 100 procent.

Hoewel NN nog altijd 30% van Delftse poort huurt, is het nu zoals dat heet een multi-tenant gebouw met een hippe koffiebar in de huisstijl van de verzekeraar in de plint. En het werkt,  want behalve voor nieuwe bedrijven werken de torens ook als een magneet voor bedrijven die anno 2023 willen downsizen qua vierkante meter kantoor omdat een flink deel van het personeel het nieuwe (thuis)werken door corona heeft omarmd.

Actieve rol gemeente

Prestigeobjecten vinden in Rotterdam wel vaker een andere eigenaar of bestemming als de nood hoog is. Met name in de nasleep van de financiële crisis die in het  najaar van 2008 uitbrak, kwamen veel bouwbedrijven en ontwikkelaars in de financiële problemen. Was er bijvoorbeeld eindelijk een eigentijdse invulling gevonden voor de plek waar ooit de  fameuze bioscoop en later rollerdisco Calypso stond, in de vorm van het architectonisch speelse gelijknamige appartementencomplex, gaat de aannemer failliet omdat de interesse van potentiële kopers in de woningen achterblijft.

Ook het terugkopen van de grond door de gemeente biedt geen soelaas waarmee het project dreigt uit te draaien op een voor iedereen prijzig fiasco. Volker Wessels, één van de schuldeisers, ziet er echter wel brood in wanneer de gemeente de grond terugkoopt en in erfpacht uitgeeft. Inmiddels maakt het karakteristieke gevelbeeld al weer bijna 10 jaar onderdeel uit van de binnenstad.

Rotterdam heeft volgens stedenbouwkundige en planoloog Emiel Arends de afgelopen jaren met name in het centrum een enorme sprong voorwaarts gemaakt als hoogbouwstad. ‘Twintig jaar geleden woonden er 12.000 mensen en was het centrum na werk- en winkeltijden goeddeels functieloos. Inmiddels wonen er in het centrum meer dan 50.000 mensen, hoofdzakelijk in woontorens, en dat aantal neemt nog altijd sterk toe.’

Verticale stad

Ook de verticale stad ‘De Rotterdam’ op de Kop van Zuid heeft nadrukkelijk bijgedragen aan het imago van Rotterdam als stad zonder hoogtevrees. Het is nauwelijks meer voor te stellen dat de skyline en alle Rotterdam-merchandise die daaruit is ontsproten het zouden moeten doen zonder de handtekening van Rem Koolhaas. De massieve, speels gestapelde bouwblokken van maximaal 149 meter hoog, geven dynamiek aan de Zuidoever van Maas en de Wilhelminapier in het bijzonder. Zoiets moet planoloog Riek Bakker voor ogen hebben gehad toen ze 30 jaar geleden de invulling van de Kop van Zuid voor zich zag.

In 2009 leek het er helemaal niet meer van te komen. Bouwers en ontwikkelaars stonden niet meer te trappelen om het grootste gebouw van Nederland, al ontworpen in 1997, te bouwen. Bijna de helft van de 162.000 vierkante vloeroppervlak van het multifunctionele pand was ingetekend als kantoorruimte. Potentiële zakelijke huurders waren er in het oog van de mondiale financiële crisis nauwelijks meer voor te porren.

De gemeente Rotterdam bood een uitweg door zelf 25.000 m2 te huren, hoofdzakelijk voor gemeentelijke diensten die op dat moment nog gevestigd waren in kantorencomplex Europoint nabij Marconiplein in Rotterdam-West. De bouw van De Rotterdam kon alsnog van start en in 2015 hadden de ambtenaren en de bewoners van de 240 appartementen de sleutel voor hun nieuwe woon- en werkplek. Ook Europoint vond een nieuwe bestemming: passend bij de nieuwe mode van dat moment werden de torens getransformeerd tot woonruimte voor starters en studenten en gaan ze nu door het leven als de LeeTowers.

Daarmee is het wonderlijke verhaal van De Rotterdam nog niet af want amper vijf jaar na de opening stond het gebouw al weer voor een flink deel leeg. Niet alleen hielden de ambtenaren zich keurig aan het dringende thuiswerkadvies van -toen nog- coronaminister Hugo de Jonge; de liftcapaciteit van de verticale stad bleek niet toegerust om bewoners en ambtenaren op anderhalve meter beurtelings naar boven of naar beneden te loodsen. Anno 2023 zijn ook de ambtenaren weer deels terug op de kantoorvloeren, al is het in het tijdperk van het hybride werken nog maar voor 2 of 3 dagen in de week.

On-Nederlands hoog gebouw

De Zalmhaventoren, met 215 meter nu de hoogste (woon)toren van de stad en de Benelux, viel qua crisisbestendigheid precies goed in de tijd. Toen de bouw eind 2018 begon, had niemand kunnen bevroeden dat een paar jaar later een mondiale gezondheidscrisis en een oorlog in Europa de kaarten in de bouwkolom volledig anders zouden schudden.

Toch leert ook dit gebouw iets over de onverzettelijkheid van Rotterdam om de hoogte in te gaan. Onder toeziend oog van het eigen ingenieursbureau van de Gemeente Rotterdam werden bijna 200 palen van 67 meter lang de grond ingeschroefd en werd 36 uur lang volcontinu beton gestort om de bouw van de massieve wolkenkrabber op feitelijk een postzegel van 35 bij 35 meter mogelijk te maken. Ook de veiligheid tijdens het bouwproces en de brandveiligheid in een on-Nederlands hoog gebouw werden daadkrachtig opgepakt.

‘Het is gezien vanuit de ontwikkelaar echt een enorme prestatie dat die toren er gekomen is’ vertelt Carlo Schreuder, tot 1 juli directeur Bestaande Stad bij de Gemeente Rotterdam en nu in dienst bij de Gemeente Eindhoven. ‘Je hebt het echt over een klein binnenstedelijk gebied waar vroeger niet meer stond dan een kantoorgebouw van Ruis & Co, dat later opging in Nedlloyd.’

Nieuwe crisis

Inmiddels is weer een nieuwe crisis gaande. Ook in Rotterdam worden de eerste projecten bij een gebrek aan belangstelling gecanceld, waaronder een woontoren aan de Glashaven. Op andere plekken staan juridische bezwaren de plannenmakerij in de weg, zoals bij het project Rotta Nova dat naast de Markthal moet verrijzen.

Soms is er volgens Jos Melchers, directeur Gebiedsontwikkeling bij de gemeente Rotterdam geen andere optie dan een project van de markt te halen, zoals Amvest met de Glashaventoren deed. ‘Een ontwikkelaar heeft nu eenmaal te maken met deadlines, ook richting toeleveranciers. Als vervolgens de verkoop te traag loopt, moet je op een gegeven moment een beslissing nemen. Iets wat we in deze periode door heel Nederland bij meer projecten zullen zien, vooral in het duurdere segment. Uitstel betekent niet automatisch afstel, het is zaak dat je in de tussentijd door blijft produceren.’

‘Wat voor de komende anderhalf jaar in de planning staat zal linksom of rechtsom worden gerealiseerd’, aldus Schreuder. ‘Maar de lijst met zachte plannen is lang. Er zijn gewoon teveel ideeën, er is nog wel voor tachtig jaar werk. Daar komt bij dat er ook maar vier of vijf partijen in Benelux zijn die serieuze hoogbouw kunnen realiseren. Vindt in deze tijd maar eens een partij die zomaar zijn handtekening bij het kruisje zet.’

Doorzetten als credo

Die eerder genoemde Markthal kwam er net als de Calypso en De Rotterdam tijdens de vorige crisis, juist omdat het gemeentebestuur toen de visie had dat er doorgebouwd moest worden. Ook nu lijkt doorzetten het credo. Weliswaar zijn er onzekerheden, zoals de vraag naar kantoorruimte in het post-coronatijdperk. Tegelijkertijd groeit het imago van Rotterdam als dé plek om te wonen en te werken gewoon door en staan met name jonge bedrijven in de rij om zich in de stad te vestigen.

Het vraagt opnieuw om flexibiliteit, van zowel bestuurders als ontwikkelaars. Het recent door de Gemeente Rotterdam gevulde doorbouwpotje helpt om projecten toch van de kant te duwen. Ook de garantieregeling vanuit het rijk kan ervoor zorgen dat er doorgebouwd kan worden, zelfs al is een meerderheid van de woningen nog niet verkocht. En, indachtig de reclamecampagne van corporatiekoepel Aedes van begin deze eeuw ‘huren,  dat kan ook’, kunnen ontwikkelaars zich nu richten op huurwoningen en deze later alsnog verkopen.